Кредиты
16.07.2008

Мезонинное финансирование - альтернатива Проектному

То что дешёвые деньги закончились, очевидно для всех, даже для отечественного бизнеса, так и не успевшего вкусить сладких плодов недорогих кредитов. Разумеется при таких обстоятельствах ни отечественные, ни зарубежные инвесторы не ринуться покупать всё что плохо лежит, рассчитывая получить высокую доходность. Мировой кризис ликвидности, поразивший планетарную финансовую систему приучил инвесторов трезво смотреть на многие вещи, а кредитные учреждения вынудил пересмотреть основы денежно-кредитной политики. В таких обстоятельствах девелоперам всё труднее находить финансовые ресурсы для реализации своих проектов, именно поэтому многие из них и обратили своё внимание на альтернативные инструменты привлечения денежных средств, такие как, к примеру, мезонинное финансирование.

Для девелоперов активное использование заёмных средств было совершенно обыденным явлением. В годы, предшествовавшие мировому кризису ликвидности, кредитные средства составляли 70-80, а порой и 90 % стоимости проекта. Конечно, чем выше процент собственных инвестиций в проект, тем выше его надёжность, однако практически никто из кредиторов не обращая внимания на такие «мелочи». Однако, ситуация меняется, в самый разгар кризиса ликвидности, один из крупнейших отечественных банков – Сбербанк, сначала заявил о приостановке кредитования проектов с высоким процентом кредитных средств, а вскоре и совсем прекратил проектное финансирование.

Со временем, по этому пути пошли и другие отечественные банки, началось глобальное повышение ставок по кредитам, что крайне отрицательно сказалось на бизнесе российских девелоперов, довольно агрессивно работавших именно с помощью привлечённых средств. По словам самих бизнесменов, приостановка переговоров с банками по некоторым проектам и увеличение процентных ставок по другим, стало весьма неприятной новостью для них. Как заявил представитель одной из девелоперских компаний: «работать с коммерческой недвижимостью, рентабельность которой довольно высока можно и в нынешней ситуации с привлечением кредитных ресурсов, однако, теперь банки практически всегда отказывают в кредитовании проектов, доля собственных ресурсов девелопера в которых составляет менее 30-40 %.». Такое развитие событий, ставшее ответом российских банков на глобальный кризис ликвидности, заметно усложнило задачу привлечения денежных средств девелоперами, а привычное и удобное проектное финансирование в новых условиях перестало быть выгодным из-за высоких ставок по кредитам. Естественно,  процентные ставки по кредитам определяются рынком и влиять на них извне крайне сложно, но всё же для решения проблемы нехватки ликвидности за рубежом успешно применяются различные финансовые инструменты, такие как, к примеру, мезонинное финансирование.

Вливания в собственный капитал

Сами банкиры дают такое определение мезонинному финансированию: «мезонинное финансирование – это способ финансирования проектов, при котором инвестор предоставляет средства в виде долгового финансирования с одновременным приобретением опциона на приобретение акций заёмщика или SPV компании в будущем по определенной цене, возможно при наступлении определенных условий». Как мы уже сказали выше, такие кредиты предоставляются в том случае, если компания не может рассчитывать на проектное финасирование по причине недостатка или отсутствия в банке собственных ресурсов. Получается, что мезонинное финансирование подменяет или пополняет собственные ресурсы компании, что позволяет проекту получить необходимый собственный капитал (equity). Как правило, компания, предоставляющая мезонинную инвестицию, принимает на себя повышенные риски, по сравнению с традиционным кредитором и поэтому, вправе ожидать повышенной доходности от своих вложений. Мезонинное финансирование – это некий симбиоз долгового финансирования (debt financing) и финансирования собственным капиталом (equity financing). Как известно, долг – это самые дешёвые деньги, а собственный капитал – самые дорогие деньги. Мезонинное финансирование занимает промежуточное положение, предоставляемый финансовый ресурс стоит дороже долговых денег, но дешевле собственных.

Обычно предлагают мезонинное финансирование крупные инвестициооные банки и инвесткомпании, рассчитывающие с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко именно по причине его рискованности и невысокой ликвидности.

В нашей стране неким аналогом мезонинного финансирования служит применяемый в розничном ипотечном кредитовании инструмент, представляющий собой услугу по кредитованию первого ипотечного платежа. В эту же категорию можно отнести и заокеанские ипотечные кредиты subprime, в рамках которых кредитные учреждения финансируют ипотеку на 100 и более процентов, не уделяя внимания платёжеспособности заёмщика и не исследуя возможные источники для погашения кредита. Предполагалось, что при необходимости для погашения невозвращённого кредита может быть использован сам объект недвжимости или кредит может быть рефинансирован через продажу пула из таких невыплаченных кредитов другим инвесторам.

Преимущества мезонина

Все последствия подобных предположений уже в полной мере прочувствовали на себе, как американские банки, так и их европейские коллеги. Кредитование subprime и стало одной из основных причин мирового кризиса ликвидности, в основе которого лежал американский ипотечный кризис. Несмотря на то, что основная сфера применения инструмента мезонинного финансирования высокорисковые и даже венчурные проекты, грамотная работа с этим инструментом, напротив, снижает риски кредиторов. Причиной тому российское законодательство, которое гораздо сильнее защищает кредитора, в случае банкротства заёмщика, нежели акционера. По закону, займы выплачиваются в первую очередь, а средства, вложенные акционерами, компенсируются в последнюю. В тоже время, максимально возможная прибыль акицонера несравнимо выше максимально возможной прибыли кредитора, которые получает свой фиксированный процент. Говоря упрощённо, мезонинное финансирование представляет собой некий промежуточный финансовый инструмент финансирования проекта. Мезонинный долг будет взыскан раньше чем долг по акционерному капиталу, но по позже чем долг по заёмному финансированию. Получается, что кредитор, предоставивший мезонинный кредит, принимает на себя часть рисков акционера, однако может получить при этом большую прибыль, т.к. до последнего момента будет вправе выбирать реализовывать принадлежащий ему опцион или нет.

Девелопер, воспользовавшийся этим финансовым инструментом, с одной стороны получает финансовые ресурсы под сравнительно небольшой процент, с другой стороны, девелопер может и вовсе не выплачивать взятый кредит в том случае, если кредитор выберет вараинт выкупа акций. Обычно, доля в проекте по опциону стоит дороже чем на рынке, именно поэтому девелоперу выгоднее получить под неё деньги, чем просто продать.

Процентное соотношение рисков и доходности может колебаться в зависимости от того, в каком сочетании подобраны все составляющие такой смеси. Обычно источники финансирования между заёмными средствами, мезонинным финансированием и акционерным капиталом делятся в пропорциях от 50/25/25 до 70/20/10.  Случаи когда мезонинное финансирование используется для покрытия всей потребности компании в собственном капитале крайне редки, впрочем иногда осуществляются сделки, заключаемые без собственного капитала.

К прочим преимуществам мезонинного финансирования относится простота и короткие сроки, необходимые получения такого кредита, в сравнении с обычным банковским кредитом. Оформление мезонинного кредита не требует от заёмщика оформления закладных и выполнения различных других требований банка. Кредитные учреждения, предоставляющие мезонинные кредиты, готовы предложить оптимальный для заёмщика кредитный пакет в минимальные сроки.

У нас и у них

Несмотря не все перечисленные выше плюсы использования мезонинного кредитования для девелоперов, этот финансовый инструмент ещё не получил широкой популярности в нашей стране и находится на этапе становления, в отличие от западных стран. Тем не менее, отдельные инвестиционные компании уже объявили о запуске специальных фондов для предоставления услуги мезонинного финансирования. Уже состоялись и первые сделки по использованию этого финансового инструмента, однако, на сегодняшинй день это всё же скорее исключение, чем правило. Одним из таких немногочисленных пока исключений, стал известный ритейлер «Вестер», заключивший договор с одним из отечественных банков на сумму 300 миллионов долларов, по которому банк получает право в течение четырёх лет приобрести до 10 % акций заёмщика. Что же касается, непосрественно девлоперского бизнеса, то несмотря на всю привлекательность этого инструмента ни одной сделки по мезонинному финансированию на сегодняшний день в России не заключено. В государствах Европы и в США около 20 % девелоперов работают с использованием этого финансового инструмента. В России первые сделки с мезонином осущствили инвестиционные фонды Raven Russia и Quinn. Специфика работы этих фондов – форвардное финансирование с предоставлением мезонина с условием продажи объекта после постройки. Примеров классического мезонина, по которому предоставляются деньги, а заёмщик получает возврат с процентами без каких-либо дополнительных обязательств, на сегодняшний день привести довольно сложно. Однако, специалисты всё же настроены оптимистично в отношении перспектив использования этого инструмента на российском рынке. Сегодня, в условиях роста ставок по кредитам и появления новых, более жёстких требований к собственному капиталу заёмщика, эта услуга обязательно найдёт своих потебителей. Среди причин, сдерживающих развитие этого финансового инструмента, можно назвать нехватку информации об услуге и нежелание многих банков развивать этот инструмент по причине его высокой рискованности.

Чаще всего мезонинное финансирование осуществляется в форме выпуска конвертируемых облигаций. Инвестор, выкупивший эти облигации, получает право на конвертацию облигаций в акции компании по предварительно оговорённой цене. Эта схема позволяет компании получить финансовые ресурсы «в целом», а не для реализации какого-то одного проекта. Кроме того, выпуск конвертируемых облигаций уменьшает процентную ставку займа, как это происходит при работе с любым публичным финансовым инструментом.


Основными отличиями этого финансового инструмента от прочих можно назвать следующие:

- источники погашения. Погашение мезонинных займов, как правило, осуществляется с помощью средств, вырученных от реализации активов или акций компании, в отличие от заёмного финансирования, где погашение происходит за счёт денежных средств, получаемых от основной деятельности.

- источних заёмных средств. Мезонинное финансирование осуществляется только через инструменты, размещаемые напрямую по результатам переговоров между инвестором и заёмщиком. Обычно, заёмные средства привлекаются через открытый рынок.

-ликвидность. Инструменты мезонинного кредитования совершенно неликвидны, не могут быть проданы на финансовом рынке. Векселя, облигации, пулы стандартных кредитов и.т.д. – ликвидные инструменты и находятся в обращении.
-объёмы финансирования. Мезонинное финансирование предоставляется в небольших объёмах (10-20 %) от общего проектного финансирования, в то время как обычные кредиты могут покрывать до 80 процентов общего объёма проектного финансирования.

Fellton Group

«Кредит Банк 24»
© 2008 — 2017
p