Кредиты
16.05.2012

Ипотеку – в каждый дом!

Ипотека совсем скоро будет составлять 60% розничных кредитных портфелей. Не верите? А придется поверить.

Помните, известный киногерой говорил, что ничего не будет – ни кино, ни театра, ни книг, ни газет, а останется одно сплошное телевидение?

Примерно с таким же бескомпромиссным заявлением выступил недавно директор «Интерфакс-ЦЭА» Михаил Матовников. С той лишь разницей, что речь шла не о развлечениях, а о кредитном портфеле банков. И займет его, конечно, не  телевидение, а ипотека. Но – обо всем по порядку.

На прошедшей недавно в Ростове-на-Дону конференции банкиры обсуждали вопрос – как  развиваться региональным и столичным банкам на юге России.

Одним из самых интересных стал доклад Михаила Матовникова. Он проанализировал, как развивалась банковская система зарубежных стран, и сделал выводы, как изменится российский рынок кредитования в ближайшие годы. Именно ипотека станет тем ведущим драйвером развития кредитования, который сами банкиры ищут уже не первый год.

По его мнению, корпоративные заемщики в России излишне закредитованы. А уровень ставок для первоклассных заемщиков таков, что большинство банков, привлекающих вклады и выдающих этими ресурсами корпоративные кредиты, получает не прибыль, а убытки.

Эксперт считает, что основная стратегия выживания для негосударственных банков – наращивание розничного кредитного портфеля. По его расчетам, к 2020 году объем розничных кредитных портфелей банков вырастет примерно втрое. При этом 60% в них составят ипотечные кредиты. Напомню, сейчас доля ипотечных кредитов в розничных портфелях 28%.

Должен сказать, аргументы о том, что портфель ипотечных кредитов имеет свойство накапливаться уже на сроках 5–6 лет, довольно убедительны. Но и проблем у банков при такой модели развития я вижу немало.

Выдача ипотечных кредитов на «европейские» сроки 20–30 лет потребует у банков наличия «длинных» ресурсов. Конечно, частично для этих целей можно использовать собственный капитал. Но его размер у большинства банков не позволит даже приблизиться к названным объемам ипотеки.

А вклады россияне, наученные горьким жизненным опытом, никак не хотят размещать на срок более 3 лет. Кстати, совсем недавно похоронили идею безотзывных вкладов. Размещение облигаций на длительные сроки для большинства банков тоже недоступно. Так что, похоже, российские банки еще долго будут испытывать трудности с источниками «длинных» денег.

При быстром росте объемов ипотеки заметной проблемой станет отставание темпов роста ввода жилья и опережающий рост цен на самое популярное жилье эконом-класса. Уже сейчас по оценкам экспертов треть сделок на рынке первичного жилья в Москве – ипотечные, а в квартирах эконом-класса доля ипотеки доходит до 50–70%! Получается, что неземная цена московских квартир поддерживается в том числе высокими темпами кредитования!

А стоит банкам сделать ипотеку более доступной для широких слоев россиян, и вот он, новый рыночный «пузырь», аналогичный американскому или китайскому! К чему это может привести – видно по США, которые никак не могут оправиться от последствий выдачи «народной ипотеки».

Для снижения цен на жилье нужно убрать административно-коррупционное давление на сектор жилищного строительства. По сути, необходима новая масштабная программа реформ, сравнимая со знаменитыми мерами Никиты Хрущева.

И вот недавно президент России  Владимир Путин такую программу предложил! В указе «О мерах по обеспечению граждан России доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предусмотрено множество мер – от увеличения ввода жилья эконом-класса до снижения разницы между ставками по ипотечным кредитам и инфляцией до 2,2%.

Не забыты и те россияне, кто не может рассчитывать на получение сегодняшней ипотеки из-за низких доходов – бюджетники и молодые семьи. Конкретные меры по реализации указа должны быть разработаны до конца лета.

Низкие доходы россиян также не способствуют получению ипотечного кредита – ведь нужно накопить средства на первый взнос, размер которого банки заметно увеличили. В декабре 2011 года была принята поправка к закону «Об ипотеке», согласно которой при продаже ипотечной квартиры заемщик больше ничего не должен банку, даже если вырученной суммы недостаточно для полного расчета с ним.

На недостаточность доходов как основную причину недоступности ипотеки в недавнем исследовании НАФИ указали 67% россиян. Еще 29% назвали основной причиной неуверенность в стабильном доходе.

Что же касается жителей сельской местности, о которых обычно вообще забывают, то средний доход там таков, что об ипотеке для большинства селян вообще не стоит говорить – она им будет недоступна ни под 20%, ни под 6% годовых.

Впрочем, с увеличением срока ипотеки до 25–30 лет и снижением ставок до 5–6% покупка жилья в кредит станет доступна россиянам с более низким доходом. А вот уверенности в завтрашнем дне эти долгожданные действия банков никак россиянам не добавят. Ведь, как известно, раз в 7–10 лет в экономике России происходят серьезные катаклизмы, в разгар которых проблемы с доходами ощущает большинство россиян.

И уж совсем небольшая на фоне вышеназванных проблема – отсутствие во многих банках качественных систем скоринга. Даже Сбербанк с его огромными ресурсами обкатывает свою «кредитную фабрику» уже не один год.

Поэтому пока не все даже крупнейшие частные банки рвутся накапливать ипотечный портфель. Так, в прошлом году у Альфа-Банка объем ипотечных кредитов сократился на 3,8%. Специалисты банка объяснили это тем, что ипотека больше не является приоритетным направлением розничного кредитования. Банк даже провел масштабные сокращения сотрудников этого профиля. А уж кто-кто, а Альфа-банк умеет считать деньги!

Но тенденция, я думаю, отмечена Михаилом Матовниковым верно. А если государство выполнит хотя бы половину намеченных мер, то уже в 2020 году каждый из нас будет жить в замечательной новой «хрущобе»…

Гм… С первого раза не получилось. Наверно, вспомнились похожие обещания Никиты Хрущева, Михаила Горбачева и Бориса Ельцина. Попробую еще.

Уже к 2020 году большинство россиян будет жить в новой, комфортабельной квартире, купленной в ипотеку на 30 лет всего под 4% годовых.

Только как бы не пришлось счастливым новоселам просыпаться ночью в холодном поту от мысли, что зарплату опять задерживают, а очередной платеж по ипотеке и без того просрочен. И дай Бог терпения и здоровья тем россиянам, которые взвалят на свои плечи многолетнюю ипотечную ношу, обеспечивая российским банкам рост портфелей и доходы на многие годы вперед.

Владислав Лейбов, Bankir.ru

«Кредит Банк 24»
© 2008 — 2019
p