Кредиты
02.03.2008

Как оказаться в плюсе при ипотеке

Ипотечный кредит может помочь многим россиянам решить жилищную проблему, но с ростом цен на жилье наши соотечественники стали сомневаться – покупать ли квартиру или лучше ее все-таки арендовать.

Особенно трудно решить жилищный вопрос молодым семьям, у которых нет достаточной суммы на покупку жилья, и по тем или иным причинам они не могут участвовать в социальной программе «Доступное жилье для молодой семьи». Так что им остается или арендовать жилье, или решиться на покупку квартиры по ипотечному кредиту.

Многих наших граждан покупка квартиры с помощью ипотеки сразу же отталкивает высокими процентными ставками, а также дополнительными комиссиями, взимаемыми банками. При этом, боясь переплатить банку, они ежемесячно расстаются со своими деньгами, отдавая деньги за аренду квартиры.

По мнению экспертов, услуги ипотеки по-прежнему не слишком популярны в России. По статистике, только один из десяти покупателей недвижимости решается стать заемщиком банка.

В странах с развитой банковской системой ипотечное кредитование очень востребовано. Например, в США им охотно пользуются даже те, кто имеет «живые» деньги для приобретения: девять квартир из десяти приобретается по ипотеке. Это выгодно и действительно доступно.

В США даже миллионеры живут в кредит, а мы знаем, насколько американцы расчетливы, заемщиками у них становятся даже бывшие президенты. Очевидно, что они оценили выгоду ипотечных кредитов.

Российские же граждане еще только начинают привыкать пользоваться теми выгодами, которые им предоставляют банки.

А те, кто отказывается сегодня решать жилищную проблему с помощью ипотеки и думает накопить денег для покупки квартиры, продолжая арендовать жилье, не учитывают такого важного фактора, как время, которое играет против них. За те пять или шесть лет, которые они будут стараться накопить на квартиру за 200 тысяч долларов, стоимость этой квартиры вырастет, причем значительно.

Однако некоторые наши граждане утверждают, что жить в съемной квартире выгоднее, чем в ипотечной. Главным их аргументом является низкая, по сравнению с ежемесячным взносом по ипотечному кредиту, стоимость аренды жилья. Так, они полагают, что, заплатив за один месяц по кредиту, можно за эти деньги два месяца арендовать жилье. Возможно, они правы, но у аренды недвижимости существуют недостатки, которые с лихвой компенсируют лишь одно, хоть и сильно значимое, преимущество. Во-первых, оформляя ипотечный кредит, вы становитесь собственником квартиры, а беря ее в аренду, естественно никаких прав собственности на нее вы не приобретете. Во-вторых, стоимость ежемесячного взноса по кредиту не увеличивается, а стоимость арендной платы может возрастать, причем неоднократно в течение года, вслед за ценами на недвижимость. У заемщика также существует возможность досрочного погашения, хотя и с некоторыми условиями. Так, в среднем по России возврат ипотечного кредита осуществляется в течение 6–8 лет. В-третьих, с оформлением ипотеки вы имеете свою собственную квартиру и лишены всех проблем арендатора со сменой арендодателя, с переездами, нервами и прочей ненужной суетой.

По словам Сергея Коротаева, начальника управления кредитования физических лиц ЗАО «Банк ЖилФинанс», сегодня, учитывая ситуацию на российском рынке жилой недвижимости, когда темпы роста цен на жилье и реальная инфляция пока еще перекрывают проценты по кредиту, ипотечное кредитование является единственным экономически выгодным инструментом, помогающим решать жилищные проблемы населения. «Естественно, для заемщика интереснее не вкладывать собственные средства при покупке жилья, а воспользоваться ипотечным кредитом. Однако стоит учитывать, что кредиты с нулевым первоначальным взносом более рисковые для кредитора, и это компенсируется повышенной процентной ставкой. И в сегодняшней ситуации более жесткого андеррайтинга заемщиков в связи с ипотечным кризисом в США многие банки отказываются от таких рискованных программ без первоначального взноса», – отмечает специалист банка.

Елена Сапрыкина, начальник управления рекламы и маркетинга Национальной ипотечной компании считает, что программы с нулевым первоначальным взносом рассчитаны на заемщиков, не имеющих собственных накоплений. «Данные программы являются для кредитора более высокорисковыми с финансовой точки зрения. Финансовые риски в большинстве случаев компенсируются банками за счет повышенной процентной ставки или дополнительных требований к потенциальному клиенту. Например, наличием поручителей. С точки зрения клиента программа с нулевым первоначальным взносом, конечно, интересна, однако предполагает, что заемщик будет в состоянии ежемесячно выплачивать аннуитетный платеж большего размера. Правда, бывают и исключения: во втором полугодии 2006 года в нашей компании действовал кредитный продукт без первоначального взноса, при этом остальные условия (процентная ставка, сроки, возможность досрочного погашения, требования к заемщикам) ничем не отличались от стандартной программы. Естественно, предложение пользовалось огромным спросом потенциальных клиентов», – рассказывает она.

Алексей Шленов, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по регулярному рынку жилья считает, что, безусловно, если человек обладает суммой для внесения первоначального 10- или 30-процентного взноса, то шансов подобрать интересную ипотечную программу у него гораздо больше. «Дело в том, что на сегодняшний день малое количество банков готово предложить программы без первоначального взноса. Это связано в первую очередь с боязнью неплатежеспособности клиента. Кроме того, от первоначального взноса зачастую зависят годовые процентные ставки – чем меньше взнос, тем выше ставки. У клиентов, вкладывающих при ипотеке собственные средства, больше шансов получить кредит, причем сумма самого кредита также будет выше», – уверен он.

Сергей Коротаев, отвечая на вопрос «РБК Кредит», на какой срок лучше брать ипотечный кредит заемщику, говорит, что определяющим фактором в данном вопросе является размер доходов заемщика. «Срок кредита напрямую влияет на размер ежемесячного платежа – чем больше срок, тем меньше платеж по кредиту. Соответственно, если у заемщика размер ежемесячного дохода не слишком велик, но есть разовые премии, скажем два раза в год, то эффективнее будет увеличить срок и периодически осуществлять досрочные выплаты по кредиту», – объясняет он.

Алексей Шленов отмечает, что такой важный фактор, как срок кредита, как правило, влияет на сумму кредита: «Чем больше срок, тем больше сумма, однако процентные годовые ставки также увеличиваются». Продолжая, он говорит, что во многих европейских странах срок кредитования не влияет на ставку и может выдаваться до 40–50 лет, а в России, к сожалению, таких условий предложить пока ни один банк не может. По его мнению, в ближайшем будущем на рынке появятся программы, по которым ипотечный кредит станет более доступным.

Кроме того, Алексей Шленов считает, что ипотека будет востребована всегда, пока люди нуждаются в улучшении жилищных условий. «Ведь совершенно очевидно, что при той стоимости объектов, которые существуют на рынке, далеко не многие имеют необходимую сумму для покупки жилья. Поэтому приобретение квартиры с помощью ипотеки – прекрасная возможность решить жилищный вопрос. На сегодняшний день, по оценкам специалистов, около 14% россиян готовы взять ипотечный кредит, и доверие к ипотеке постоянно растет. А появление новых услуг в банках делают ипотеку все более доступной», – отмечает он.

Елена Сапрыкина утверждает, что ипотечные кредиты становятся все более выгодными для российских граждан: например, стоимость аренды жилья в Москве сравнима с ежемесячными выплатами по «среднему» кредиту. По ее словам, уже нередкость, когда по ипотеке покупается «вторая» квартира, которая сдается в аренду, а получаемый доход направляется на погашение кредита.

Эксперты считают, что даже если у человека есть деньги, ему выгоднее вложить их в дело, в свой бизнес или в акции наконец – просто положить в банк на депозит. А квартиру покупать не на свои деньги, а на заемные.

Людмила Виноградова (РБК.Кредит)

«Кредит Банк 24»
© 2008 — 2017
p