Кредиты
30.06.2008

Как происходит взыскание заложенного имущества

В последнее время в нашей стране быстро развивается ипотечное кредитование. Оно сопряжено с возникновением высоких кредитных рисков. Причины неисполнения обязательств перед кредиторами самые разные: неплатежеспособность населения, ухудшение финансового состояния, мошенничество в кредитной сфере и т. д. В связи с этим банки вынуждены ужесточать требования к заемщикам и предусматривать меры для снижения кредитных рисков.

Согласно законодательству, из-за неуплаты или несвоевременной уплаты долга банк (залогодержатель) имеет полное право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Как правило, обязательство по ипотеке погашается периодическими платежами. Поэтому обращение взыскания на заложенное имущество возникает при систематическом нарушении сроков уплаты платежей по кредиту. Под систематической неуплатой понимается нарушение сроков уплаты платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (ст. 50 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Елена Артамонова, начальник управления правового сопровождения корпоративных клиентов, малого бизнеса и межбанковского сотрудничества юридического департамента Русского банка развития, разъясняет, что законодатель не определил понятие незначительности просрочки, оставляя его оценочным. При этом она говорит, что в этой норме необходимо обратить внимание на систематичность нарушения исполнения заемщиком обязательств перед кредитором.

На сегодняшний день возможны два  варианта обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество: через суд и во внесудебном порядке.

В первом случае стороной исполнительного производства является сам залогодержатель, удовлетворяющий свои требования за счет реализации имущества по решению суда. Реализация заложенного имущества по решению суда происходит путем продажи с публичных торгов, порядок которой определяется процессуальным законодательством РФ. Однако в настоящее время процессуальное законодательство (Гражданский процессуальный кодекс РФ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ) такого порядка не содержит. Поэтому практическое значение имеет порядок проведения публичных торгов, установленный гражданским законодательством (ст. 447-449 ГК РФ).

Продажа  заложенного имущества с торгов

Торги проводятся по месту нахождения заложенного имущества. Организатор извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. При этом указывается дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем следующее:

1) суммы, причитающиеся к уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и продаже имущества, которые определяются по завершении его реализации;
2) имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации предмета ипотеки;
4) меры по обеспечению сохранности объекта до его реализации (в случае необходимости);
5) начальную продажную цену, которая при продаже имущества на публичных торгах определяется соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом.
Дмитрий Кобзарь, начальник юридического управления Городского ипотечного банка, пояснил, что в случае реализации имущества в судебном порядке начальная цена определяется решением суда на основании отчета независимого оценщика.
Суд может отказать в обращении взыскания на имущество, если  нарушение основного обязательства незначительно и размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного имущества (исключение составляет случай, когда нарушены сроки внесения периодических платежей).

Отсрочка о взыскании недвижимости

По заявлению залогодателя суд также может предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на предмет ипотеки. Однако законом № 102-ФЗ предусмотрено только два таких случая. Первый случай – если залогодателем является физическое лицо и залог не связан с осуществлением  предпринимательской деятельности. Второй – если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. На этих основаниях и при наличии уважительных причин суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (п. 3 ст. 54 закона № 102-ФЗ).

Обращение взыскания во внесудебном порядке

Теперь поговорим о том, когда допускается удовлетворение требований  банка без обращения в суд.
Внесудебный порядок означает, что кредитор и должник после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки заключают между собой соглашение об удовлетворении требований залогодержателя. Обратите внимание, что этот документ должен быть заверен нотариусом. При этом такое соглашение по последующему договору об ипотеке должно заключаться с участием залогодержателей по предшествующим договорам.

Сейчас многие банки стараются избегать судебных тяжб. Ведь подобная ситуация создает дополнительные сложности для кредитора, например, судебные издержки, которые несет банк при обращении с иском в суд. Да и времени судебные разбирательства отнимают очень много, отвлекая тем самым от дел насущных.

Длительность процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда увеличивает расходы банка за счет, например, необходимости поддерживать резервы на возможные потери по ссудам. А это, в свою очередь, приводит к удорожанию банковского продукта, что снижает доступность банковских услуг в целом. Существующий судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки показал крайне низкую эффективность, предоставляя недобросовестным должникам возможность и время для уклонения от исполнения договорных обязательств.

Аналогичную точку зрения высказал и Дмитрий Кобзарь: «Продажа с публичных торгов – это способ, предусмотренный законом. Однако его реализация – процесс достаточно долгий и трудоемкий. Альтернативой является продажа самим заемщиком заложенного имущества на рыночных условиях. В этом случае банк активно участвует в сделке и способствует ее скорейшему закрытию. Для заемщика такой способ также эффективен, поскольку имеется вероятность продать заложенную недвижимость дороже, чем на торгах».

Источник: РБК.Кредит

ЕЛЕНА БУКАЧ

«Кредит Банк 24»
© 2008 — 2017
p