Кредиты
31.07.2008

Основные инструменты рефинансирования ипотечных кредитов

Одним из первых появившихся на рынке инструментов рефинансирования ипотечных кредитов стали ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ), создание которых осуществлялось в рамках Федерального закона «Об инвестиционных фондах».

Александр Скоморохин, академик МАИН, генеральный директор ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ», говоря о возможных формах секьюритизации ипотечных кредитов в России, выделил три основных инструмента, с помощью которых к концу 2007 года рефинансировано ипотечных кредитов на общую сумму 54,4 млрд руб.: «Это ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды, ипотечные ценные бумаги и «трансграничная» секьюритизация».

По его словам, после внесения ряда поправок в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 № 152-ФЗ появилась реальная возможность выпускать такие ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), как облигации с ипотечным покрытием. В результате было осуществлено четыре выпуска на общую сумму 19 млрд руб.

Эксперты отмечают, что  российские ценные бумаги могут быть реализованы на мировых фондовых рынках, что позволит привлечь долгосрочное финансирование для развития ипотеки в России. Так, сумма сделок по отечественной секьюритизации составила на конец 2007 года 25,7 млрд руб., но начавшийся бурный рост секьюритизации в России был приостановлен американским ипотечным кризисом, о последствиях которого будет сказано ниже.

Важным моментом является то, что даже в случае продажи инвестиционных паев ИЗПИФ или ИЦБ иностранным инвесторам такая секьюритизация является отечественной секьюритизацией без непосредственной продажи базовых активов (ипотечных кредитов) активов за рубеж.

Сегодня секьюритизация предполагает объединение в ипотечном покрытии большого количества кредитов, и они по возможности должны быть однородными.  Так, в пул легче объединить кредиты, выданные разными организациями, если они соответствуют единому стандарту, кроме того, снижение стоимости сервисного сопровождения большого числа кредитов предполагает их однородность, а для оценки качества пула кредитов (и, соответственно, надежности производного инструмента) желательно, чтобы они были однородными.

Александр Скоморохин отмечает, что для того, чтобы сделать кредиты однородными, необходимо ввести единые стандарты, к примеру, выработать единые требования к терминологии (глоссарий) и типовым условиям кредитных договоров (процентные ставки, соотношение кредита к залогу и пр.). Кроме того, следует определить стандартную форму закладной как необходимое условие электронной обработки больших однородных массивов информации и единообразного порядка операций в органах регистрации, принять стандартные методики и формы отчетов оценщиков, выработать стандартные условия договоров страхования, разработать стандартное информационное обеспечение сервисных агентов и отчетов о пулах кредитов, а также ввести стандартные условия депозитарного (или пока кастодиального) хранения закладных.

По мнению экспертов, стандартизация особенно  необходима крупным финансовым компаниям, осуществляющим массовую секьюритизацию, а также средним кредитным организациям, чтобы можно было рефинансировать свои кредиты в рамках агрегированных однородных пулов. Стандартизация необходима также инвесторам для сравнения параметров различных пулов.

Так, АИЖК разработало и успешно внедрило наиболее распространенную систему стандартов ипотечного кредитования в стране, а Международная финансовая корпорация (IFC) совместно с крупнейшими участниками ипотечного рынка разработала комплекс рекомендаций по стандартизации ипотечного кредитования в России.

Однако, по словам экспертов, уже созрела необходимость формирования Российской ипотечной системы (РИС) – саморегулируемой организации, объединяющей участников ипотечного рынка (по аналогии с НАУФОР или РТС) для обеспечения обращения ипотечных кредитов на общероссийском рынке и развития системы рефинансирования и секьюритизации. РИС позволила бы принять общероссийские стандарты ипотечного кредитования и рефинансирования, осуществить аккредитацию участников системы (депозитарии, оценщики, страхователи, эксперты, сервисные агенты и т. д.), сформировать торговую площадку и разработать единое информационное сопровождение.

Сегодня в связи с кризисом ликвидности произошла приостановка всех запланированных международных сделок секьюритизации российских ипотечных кредитов на сумму около 2 млрд долларов,  и это несмотря на то, что выдаваемые по российским стандартам ипотечные кредиты являются очень надежными.  По мнению Александра Скоморохина, необходимо развитие секьюритизации с участием отечественных инвесторов. Прежде всего, отечественные ипотечные ценные бумаги и паи ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов должны стать допустимыми активами для накопительных систем (пенсионные накопления, военная ипотека и др.), для чего надо внести соответствующие законодательные изменения.

Источник: РБК.Кредит

НАТАЛЬЯ ЛОГИНОВА

«Кредит Банк 24»
© 2008 — 2017
p